A prescindere dalla qualità costruttiva o alla destinazione d’uso, un capannone necessita di manutenzione, che può prendere la forma di un’ampia varietà di interventi. I più frequenti sono legati a cambiamenti in azienda, come la ridefinizione di spazi interni per la sostituzione di parte del parco macchine o l’avviamento di nuovi processi di lavorazione o nuove linee produttive. Sono molto frequenti anche le necessità di adeguamento delle strutture alle norme di legge, come norme anti-inquinamento o nuove regole di eco sostenibilità: dal semplice adeguamento dell’impianto elettrico all’adozione di accorgimenti per l’efficientamento energetico.
Altre esigenze comuni sono la riparazione delle infiltrazioni dai tetti, il controllo e la riparazione delle grondaie, il rifacimento di parti dell’edificio o dell’intero immobile, la riqualificazione e il cambio di destinazione d’uso.
Qualunque sia la motivazione alla base, è necessaria la massima chiarezza sulle tipologie di interventi e sui requisiti normativi che comportano, anche per un eventuale accesso ad agevolazioni fiscali.
Manutenzione di un capannone: cos’è e come si classifica
Il Testo Unico dell’Edilizia T.U.E. (D.P.R. 380/2001, aggiornato dal Decreto Semplificazioni D.L. 76/2020), articolo 3, identifica le categorie di interventi edilizi nel seguente modo:
- manutenzione ordinaria;
- manutenzione straordinaria;
- restauro e risanamento conservativo;
- ristrutturazione edilizia;
- nuova costruzione;
- ristrutturazione urbanistica;
- interventi di conservazione;
- interventi di ristrutturazione importante.
Tra di essi, la manutenzione, secondo la normativa UNI EN 13306, è contraddistinta dalla “combinazione di tutte le azioni tecniche, amministrative e gestionali, previste durante il ciclo di vita di un’entità, destinate a mantenerla o riportarla in uno stato in cui possa eseguire la funzione richiesta”. Gli interventi di manutenzione possono rientrare nella categoria dell’ordinaria amministrazione o essere catalogate come lavori straordinari.
Manutenzione ordinaria e straordinaria: definizioni
Secondo quanto indicato nel Testo Unico dell’Edilizia, per lavori di manutenzione ordinaria si intendono gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti. Eseguire interventi di manutenzione ordinaria rientra nell’ambito dell’attività edilizia libera e non richiede particolari titoli abitativi o edilizi.
Sono invece considerati manutenzione straordinaria tutti quegli interventi più invasivi, che richiedono una richiesta di Permesso a procedere e introducono almeno un elemento di innovazione. Sono compresi gli interventi per frazionare o accorpare unità immobiliari con esecuzione di opere, anche se comportano la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari e del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso.
Esempi di interventi di manutenzione ordinaria
Sono compresi nelle opere di manutenzione ordinaria la riparazione, il rinnovamento e la sostituzione di finiture interne ed esterne degli edifici, senza modificare i caratteri originari, come il colore e i materiali:
- Per quanto riguarda le opere interne, sono interventi di manutenzione ordinaria: riparazione, rinnovamento e sostituzione di intonaci, rivestimenti, infissi, serramenti, controsoffitti, pavimenti, apparecchi sanitari, canne fumarie e di ventilazione, aggiunta di nuovi apparecchi sanitari in bagni esistenti;
- In merito alle opere esterne, sono interventi di manutenzione ordinaria: riparazione e sostituzione, purché senza alterazione delle caratteristiche, posizioni, forme e colori preesistenti, di intonaci, rivestimenti, serramenti, manti di copertura, impermeabilizzazioni, guaine, grondaie, cornicioni.
Sono considerati lavori di manutenzione ordinaria anche gli interventi su tramezzi – non strutturali – e aperture interne, come l’apertura e la chiusura di porte, piccoli interventi su muri non portanti e lo spostamento o la realizzazione di arredi fissi.
Esempi di interventi di manutenzione straordinaria
Anche per la manutenzione straordinaria rimane la suddivisione tra opere interne e interne esterne:
- Sono opere interne di manutenzione straordinaria: consolidamento delle strutture portanti interne; l’esecuzione di opere di sottomurazione, deumidificazione, sostituzione di solai, apertura e chiusura di porte; creazione, eliminazione o modificazione di partizioni verticali interne, di locali per servizi igienici e tecnologici; rifacimento di collegamenti verticali interni a una singola unità immobiliare; dotazione di nuovi impianti.
- Rientrano tra le opere esterne di manutenzione straordinaria: gli interventi che comportano modifiche delle caratteristiche, posizioni, forme e colori; opere di sostegno e di contenimento; consolidamento di strutture portanti perimetrali e coperture nonché adeguamento del loro spessore e delle loro caratteristiche alle esigenze di isolamento; sostituzione, senza modifiche geometriche, della struttura portante della copertura.
L’Agenzia delle Entrate riporta, tra gli interventi di manutenzione straordinaria, anche l’installazione di ascensori e scale di sicurezza, la realizzazione o il miglioramento dei servizi igienici, la sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso.
Riqualifica e manutenzione di capannoni ad opera di Magnetti Building
Non solo case, appartamenti o edilizia privata in genere necessitano di manutenzione e ristrutturazione, anzi. Anche un capannone industriale richiede una manutenzione periodica, da quella di routine, ordinaria, a quella straordinaria, fino alla riqualifica totale. Magnetti Building, azienda leader nel settore della prefabbricazione industriale, recupera gli edifici esistenti e li rende più sicuri, più belli e più efficienti dal punto di vista termico ed energetico.
Offre servizi di manutenzione sia ordinaria che straordinaria. I primi, in genere gestiti tramite un contratto di manutenzione programmata, comprendono interventi su coperture, sigillature, impianti, lucernari, vernici protettive interne ed esterne. I secondi riguardano interventi strutturali, messe in sicurezza, interventi speciali sui manufatti, demolizioni, interventi di riqualifica in seguito a incendi, urti o eventi dannosi, smontaggi e rimontaggi, modifiche, sostituzioni manufatti, linee vita e sistemi anti-caduta.